刊登日期 : 2024-07-14
香港地少人多，寸金尺土，但在狮子山下，九龙半岛的心脏地带，却有一片面积比维园更大的市区土地，只用作低密度私人物业发展。到底比邻窝打老道的九龙塘洋房区，为何能够独善其身，成为这片石屎森林的例外？
你又可曾知道，如今价值不菲的九龙塘洋房，在发展期间曾沦为“烂尾楼”，全靠一位华商出手打救，才不致血本无归？
英国地名命名九龙塘街道 充满殖民风情
步出九龙塘港铁站，邻近的低密度豪宅区，街道名称充满英国风情：歌和老街、森麻实道、兰开夏道、雅息士道、施他佛道……中文街名念起来，或有一点绕口，其实歌和老（Cornwall）、森麻实（Somerset）、兰开夏（Lancashire）、雅息士（Essex）、施他佛（Stafford）等，都是英国的地方名称。
为什么这一带街道要以英国地方命名？又为什么九龙塘得以在全球知名的摩天大楼城市，保持低密度私人发展？
九龙塘花园城市 创办人义德乃政商巨头
自从19世纪末九龙半岛纳入英国殖民管治，愈来愈多洋人跨越维多利亚港，由香港岛来到九龙工作，衍生住屋需求。
1920年代，当时的立法局议员兼保险界巨亨义德（Charles Montague Ede）把英国流行的“花园城市”概念引入香港，提出在九龙塘兴建适合洋人居住的花园洋房区。
集资建九龙塘洋房区 两件事险令物业烂尾
当年九龙塘仍很落后，附近客家村民多以种菜、种花、养鱼及畜牧为生，人称“猪寮”。义德却从猪寮身上看到“花园城市”的发展潜力。人脉甚广的他，向有意在九龙买房的洋人招股，集资筹建集花园洋房于一身、配备游乐场及学校等完善设施的低密度住宅，获不少投资者支持。
可惜，项目如火如荼进行之际，却发生了两件事，令一班静候上楼的准业主沦为“烂尾楼苦主”。
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省港大罢工 适逢义德病逝 何东出手救花园城市
1925年初，数以万计的上海工人反对日本资本家无理打人和开除员工，先后罢工抗议。同年5月，英国巡捕在上海南京路向游行群众开枪，击毙13人，是为“五卅惨案”，引发省港大罢工，香港各行各业均受到打击，义德的九龙塘“花园城市”亦不能幸免，工程受阻之余，楼价应声下跌，影响投资者信心。
更不幸是，义德本人亦在1925年5月突然因病离世，令九龙塘“花园城市”工程陷入瘫痪。据悉当时物业已建成大约70%，尚差30%便完工。一班准业主为免工程“烂尾”，四处奔走，请求政府介入；怎料却进一步揭发，发展商尚拖欠政府一笔高达30万元地租未缴，政府一度宣布收回土地物业。
后来经过多方谈判及斡旋，香港望族何东爵士出手相助，发展商与准业主及政府三方达成和解，平均摊分额外支费用，余下工程才得以完成。如今九龙塘的“何东道”，乃是答谢何东当年帮忙而设立。
香港沦陷 九龙塘变“鹿岛区” 户主惨押日军集中营
1929年，九龙塘“花园城市”别墅相继落成，成为港岛半山以外另一处上流社会洋人的聚居地。有访港旅客甚至特别拜访九龙塘，一睹这个备受赞誉的住宅“景点”是什么模样。
不过香港沦陷期间，九龙塘“花园城市”遭日军大肆抢掠，占据为高级军官、人员及商人的宅邸，改名作“鹿岛区”，把原本的洋人居民关押至集中营。直至战后香港重光，一些业主回迁九龙塘居住，但也有不少人把业权出售，离开这个伤心地。
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九龙塘花园城市 地皮发展限制多
由于地皮早被划作“花园城市”，房屋地积比、高度或重建条款都有不少限制。其中九龙塘窝打老道、歌和老街及东铁线轨道旁占地33公顷、面积相当于1.7个维园的土地，被划为地积比不得超过0.6倍的丙类住宅，每10,000平方呎土地，最多只能建成楼高3层、不多于6,000呎的楼面面积，重建亦需经地政总署署长批准。
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这些条款，一方面令九龙塘得以在急促的城市变化中，保持低密度发展，但同时亦削弱业主发展意欲，一些人索性把土地连房屋出租，令昔日的宜居之地，变成混杂时钟酒店、庙宇、婚妙店及幼稚园的独特地段。
面对市区土地短缺，有声音提出将九龙塘地皮重新规划，修改过时条款，放寛地积比，调整发展空间。然而要在天价地段重新规划，想必困难重重。
