九龍塘為何能保持低密度發展?這片天價洋房區 昔日曾淪「爛尾樓」?

撰文︰華思齊

  香港地少人多,寸金尺土,但在獅子山下,九龍半島的心臟地帶,卻有一片面積比維園更大的市區土地,只用作低密度私人物業發展。到底比鄰窩打老道的九龍塘洋房區,為何能夠獨善其身,成為這片石屎森林的例外?

  你又可曾知道,如今價值不菲的九龍塘洋房,在發展期間曾淪為「爛尾樓」,全靠一位華商出手打救,才不致血本無歸?

英國地名命名九龍塘街道 充滿殖民風情

  步出九龍塘港鐵站,鄰近的低密度豪宅區,街道名稱充滿英國風情:歌和老街、森麻實道、蘭開夏道、雅息士道、施他佛道……中文街名唸起來,或有一點繞口,其實歌和老(Cornwall)、森麻實(Somerset)、蘭開夏(Lancashire)、雅息士(Essex)、施他佛(Stafford)等,都是英國的地方名稱。

  為甚麼這一帶街道要以英國地方命名?又為甚麼九龍塘得以在全球知名的摩天大樓城市,保持低密度私人發展?

九龍塘這個地名,是源於昔日的九龍塘村。根據《新安縣志》,九龍塘村早於清嘉慶年間已經存在,由於地勢平坦,又有河流經區內流出九龍灣,適合耕種,亦有不少魚塘養魚。圖片攝於1926年,從拔萃男書院遠眺九龍塘「花園城市」,前方為太子道。(圖片來源:政府檔案處)

九龍塘花園城市 創辦人義德乃政商巨頭

  自從19世紀末九龍半島納入英國殖民管治,愈來愈多洋人跨越維多利亞港,由香港島來到九龍工作,衍生住屋需求。

  1920年代,當時的立法局議員兼保險界巨亨義德(Charles Montague Ede)把英國流行的「花園城市」概念引入香港,提出在九龍塘興建適合洋人居住的花園洋房區。

義德(Charles Montague Ede)曾在20世紀初先後擔任立法局及行政局非官守議員,他本身從是保險業,是於仁保險總經理,深得麼士及遮打等洋行巨頭信任,在政商界亦具影響力。(網上圖片)

集資建九龍塘洋房區 兩件事險令物業爛尾

  當年九龍塘仍很落後,附近客家村民多以種菜、種花、養魚及畜牧為生,人稱「豬寮」。義德卻從豬寮身上看到「花園城市」的發展潛力。人脈甚廣的他,向有意在九龍買房的洋人招股,集資籌建集花園洋房於一身、配備遊樂場及學校等完善設施的低密度住宅,獲不少投資者支持。

  可惜,項目如火如荼進行之際,卻發生了兩件事,令一班靜候上樓的準業主淪為「爛尾樓苦主」。

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九龍塘的花園城市乃參照英國規劃師Ebenezer Howards的「花園城市」概念興建,除了提供和休息空間,「花園城市」概念其實還強調城鄉共融和自給自足。圖為1937年的九龍塘。(圖片來源:University of Bristol Library/Historical Photographs of China/Barbara Merchants and Special Collections)

省港大罷工 適逢義德病逝 何東出手救花園城市 

  1925年初,數以萬計的上海工人反對日本資本家無理打人和開除員工,先後罷工抗議。同年5月,英國巡捕在上海南京路向遊行群眾開槍,擊斃13人,是為「五卅慘案」,引發省港大罷工,香港各行各業均受到打擊,義德的九龍塘「花園城市」亦不能倖免,工程受阻之餘,樓價應聲下跌,影響投資者信心。

  更不幸是,義德本人亦在1925年5月突然因病離世,令九龍塘「花園城市」工程陷入癱瘓。據悉當時物業已建成大約70%,尚差30%便完工。一班準業主為免工程「爛尾」,四處奔走,請求政府介入;怎料卻進一步揭發,發展商尚拖欠政府一筆高達30萬元地租未繳,政府一度宣布收回土地物業。

  後來經過多方談判及斡旋,香港望族何東爵士出手相助,發展商與準業主及政府三方達成和解,平均攤分額外支費用,餘下工程才得以完成。如今九龍塘的「何東道」,乃是答謝何東當年幫忙而設立。

為記念義德在1920年代主持開發九龍塘花園城市,九龍塘雅息士道休憩花園外有記念他的石碑。另外九龍塘畢架山的「義德道」亦是以他命名。(圖片來源:賽馬會「港文化‧港創意」)

香港淪陷 九龍塘變「鹿島區」 戶主慘押日軍集中營

  1929年,九龍塘「花園城市」別墅相繼落成,成為港島半山以外另一處上流社會洋人的聚居地。有訪港旅客甚至特別拜訪九龍塘,一睹這個備受讚譽的住宅「景點」是甚麼模樣。

  不過香港淪陷期間,九龍塘「花園城市」遭日軍大肆搶掠,佔據為高級軍官、人員及商人的宅邸,改名作「鹿島區」,把原本的洋人居民關押至集中營。直至戰後香港重光,一些業主回遷九龍塘居住,但也有不少人把業權出售,離開這個傷心地。

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圖為1950年代的九龍塘聖德肋撒堂。(圖片來源:賽馬會「港文化‧港創意」)

九龍塘花園城市 地皮發展限制多

  由於地皮早被劃作「花園城市」,房屋地積比、高度或重建條款都有不少限制。其中九龍塘窩打老道、歌和老街及東鐵線軌道旁佔地33公頃、面積相當於1.7個維園的土地,被劃為地積比不得超過0.6倍的丙類住宅,每10,000平方呎土地,最多只能建成樓高3層、不多於6,000呎的樓面面積,重建亦需經地政總署署長批准。

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圖為80年代的九龍塘窩打老道。九龍塘昔日與啟德機場接近,為免影響航班,這一帶的建築多設高度限制。從圖片可見,事隔40多年,近處洋房未見太大變化,遠處的摩天大樓則逐漸冒起。(圖片來源:香港記憶/香港大學圖書館)

  這些條款,一方面令九龍塘得以在急促的城市變化中,保持低密度發展,但同時亦削弱業主發展意欲,一些人索性把土地連房屋出租,令昔日的宜居之地,變成混雜時鐘酒店、廟宇、婚妙店及幼稚園的獨特地段。

  面對市區土地短缺,有聲音提出將九龍塘地皮重新規劃,修改過時條款,放寛地積比,調整發展空間。然而要在天價地段重新規劃,想必困難重重。

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