刊登日期 : 14/07/2024
香港地少人多，寸金尺土，但在獅子山下，九龍半島的心臟地帶，卻有一片面積比維園更大的市區土地，只用作低密度私人物業發展。到底比鄰窩打老道的九龍塘洋房區，為何能夠獨善其身，成為這片石屎森林的例外？
你又可曾知道，如今價值不菲的九龍塘洋房，在發展期間曾淪為「爛尾樓」，全靠一位華商出手打救，才不致血本無歸？
英國地名命名九龍塘街道 充滿殖民風情
步出九龍塘港鐵站，鄰近的低密度豪宅區，街道名稱充滿英國風情：歌和老街、森麻實道、蘭開夏道、雅息士道、施他佛道……中文街名唸起來，或有一點繞口，其實歌和老（Cornwall）、森麻實（Somerset）、蘭開夏（Lancashire）、雅息士（Essex）、施他佛（Stafford）等，都是英國的地方名稱。
為甚麼這一帶街道要以英國地方命名？又為甚麼九龍塘得以在全球知名的摩天大樓城市，保持低密度私人發展？
九龍塘花園城市 創辦人義德乃政商巨頭
自從19世紀末九龍半島納入英國殖民管治，愈來愈多洋人跨越維多利亞港，由香港島來到九龍工作，衍生住屋需求。
1920年代，當時的立法局議員兼保險界巨亨義德（Charles Montague Ede）把英國流行的「花園城市」概念引入香港，提出在九龍塘興建適合洋人居住的花園洋房區。
集資建九龍塘洋房區 兩件事險令物業爛尾
當年九龍塘仍很落後，附近客家村民多以種菜、種花、養魚及畜牧為生，人稱「豬寮」。義德卻從豬寮身上看到「花園城市」的發展潛力。人脈甚廣的他，向有意在九龍買房的洋人招股，集資籌建集花園洋房於一身、配備遊樂場及學校等完善設施的低密度住宅，獲不少投資者支持。
可惜，項目如火如荼進行之際，卻發生了兩件事，令一班靜候上樓的準業主淪為「爛尾樓苦主」。
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省港大罷工 適逢義德病逝 何東出手救花園城市
1925年初，數以萬計的上海工人反對日本資本家無理打人和開除員工，先後罷工抗議。同年5月，英國巡捕在上海南京路向遊行群眾開槍，擊斃13人，是為「五卅慘案」，引發省港大罷工，香港各行各業均受到打擊，義德的九龍塘「花園城市」亦不能倖免，工程受阻之餘，樓價應聲下跌，影響投資者信心。
更不幸是，義德本人亦在1925年5月突然因病離世，令九龍塘「花園城市」工程陷入癱瘓。據悉當時物業已建成大約70%，尚差30%便完工。一班準業主為免工程「爛尾」，四處奔走，請求政府介入；怎料卻進一步揭發，發展商尚拖欠政府一筆高達30萬元地租未繳，政府一度宣布收回土地物業。
後來經過多方談判及斡旋，香港望族何東爵士出手相助，發展商與準業主及政府三方達成和解，平均攤分額外支費用，餘下工程才得以完成。如今九龍塘的「何東道」，乃是答謝何東當年幫忙而設立。
香港淪陷 九龍塘變「鹿島區」 戶主慘押日軍集中營
1929年，九龍塘「花園城市」別墅相繼落成，成為港島半山以外另一處上流社會洋人的聚居地。有訪港旅客甚至特別拜訪九龍塘，一睹這個備受讚譽的住宅「景點」是甚麼模樣。
不過香港淪陷期間，九龍塘「花園城市」遭日軍大肆搶掠，佔據為高級軍官、人員及商人的宅邸，改名作「鹿島區」，把原本的洋人居民關押至集中營。直至戰後香港重光，一些業主回遷九龍塘居住，但也有不少人把業權出售，離開這個傷心地。
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九龍塘花園城市 地皮發展限制多
由於地皮早被劃作「花園城市」，房屋地積比、高度或重建條款都有不少限制。其中九龍塘窩打老道、歌和老街及東鐵線軌道旁佔地33公頃、面積相當於1.7個維園的土地，被劃為地積比不得超過0.6倍的丙類住宅，每10,000平方呎土地，最多只能建成樓高3層、不多於6,000呎的樓面面積，重建亦需經地政總署署長批准。
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這些條款，一方面令九龍塘得以在急促的城市變化中，保持低密度發展，但同時亦削弱業主發展意欲，一些人索性把土地連房屋出租，令昔日的宜居之地，變成混雜時鐘酒店、廟宇、婚妙店及幼稚園的獨特地段。
面對市區土地短缺，有聲音提出將九龍塘地皮重新規劃，修改過時條款，放寛地積比，調整發展空間。然而要在天價地段重新規劃，想必困難重重。